부동산 PF 부실 위험 커진다… 한국은행이 ‘지방’부터 경고한 이유

부동산 PF 부실 위험은 “전체 지표 안정”만 보면 놓치기 쉽습니다. 한국은행은 지방 부동산시장 부진·미분양 적체·초기분양률 하락을 근거로 지방 PF의 추가 부실 우려를 강조합니다. 

1) 겉으로는 안정? 먼저 ‘전체 숫자’부터 확인
2025년 9월 말 기준 금융당국 점검에 따르면 PF대출 잔액 116.4조 원, "연체율 4.24%"로 전분기 대비 하락했고, 전체 PF 익스포저도 177.9조 원으로 줄었습니다. 또한 유의(C)·부실우려(D) 여신은 18.2조 원, 정리·재구조화는 16.5조 원 진행됐다고 밝혔습니다. 
“숫자만” 보면 분위기가 누그러진 것처럼 보이는 이유가 여기 있습니다.

2) 그런데 한국은행이 ‘지방’을 콕 집은 이유
한국은행 금융안정보고서는 부동산PF가 분양대금 중심의 자금조달 구조라서 부동산시장과 밀접하다고 전제합니다. 그리고 수도권 주택가격은 상승세인 반면 지방은 부진이 이어져 지역별 차별화가 커지고, 그 결과 지방 부동산 PF를 중심으로 추가 부실 우려가 있다고 명시합니다. 특히 비수도권 미분양 적체, 비수도권 초기분양률 하락을 근거로 들었습니다. 
즉 핵심은 이겁니다.
“지방은 분양이 막히기 쉬운 구조 → 현금흐름이 먼저 끊김 → PF 부실이 먼저 커질 가능성”

3) 지방 PF의 뇌관: ‘미분양’과 ‘준공 후 미분양(악성)’
국토교통부 2025년 11월 주택통계에 따르면, 미분양 68,794호(전월 대비 0.4% 감소)지만 준공 후 미분양 29,166호(전월 대비 3.9% 증가)로 오히려 악성 물량이 늘었습니다. 

준공 후 미분양은 “분양이 늦다”가 아니라 준공했는데도 팔리지 않아 자금 회수가 막힌 상태에 가깝습니다. 이 구간부터는 공사비·이자·상환이 동시에 압박받기 쉽고, 지방 PF의 취약성이 현실로 드러나기 시작합니다.

4) 토지담보대출(토담대) 연체율이 말해주는 것
금융당국 자료를 보면 같은 시점(2025년 9월 말) 기준 "중소금융회사(저축·여전·상호)의 토 담대 연체율은 32.43%"로 높게 나타났습니다. 

토담대는 PF의 "초기 단계(토지 매입·브릿지 성격)"와 겹치는 경우가 많아, 여기서 연체가 누적되면 시간이 지나 본 PF·시공·보증으로 전이될 가능성이 커집니다. “지방 경고”가 단순한 분위기 관리가 아닌 이유입니다.

5) 개인이 지금 할 수 있는 3가지 점검
1.지역 체크: 관심 지역의 미분양/준공 후 미분양 추이를 먼저 보세요. 
2.상품 체크: 리츠·부동산펀드·대체투자라면 "투자 지역(지방 비중)"과 단계(브릿지/본PF) 노출을 확인하세요.
3.예금 체크: 예금자보호한도는 "2025년 9월 1일부터 1억원(원금+이자)"로 상향 적용입니다. 

FAQ
Q1. PF 연체율이 내려가면 ‘위험 끝’ 아닌가요?
연체율은 개선될 수 있어도, 한국은행은 지방 부진·미분양 적체·초기분양률 하락이 이어지면 추가 부실이 나올 수 있다고 봅니다. 

Q2. 왜 지방이 수도권보다 먼저 위험해지나요?
PF는 분양대금이 현금흐름의 핵심인데, 지방은 수요 흡수력이 약해 분양이 막히기 쉬워서입니다(미분양이 쌓이면 상환도 막힘). 

Q3. 토담대 연체율이 높은 게 PF와 무슨 관계가 있나요?
토담대는 PF 초기 단계와 맞물릴 때가 많아, 이 구간 연체가 쌓이면 본 PF로 전이될 수 있습니다. 당국도 토 담대 연체율 수치를 별도로 제시하며 설명하고 있습니다. 

Q4. 예금은 어떻게 관리하는 게 안전한가요?
보호한도는 1억원 기준으로 바뀌었고(자동 적용), 이를 넘는 규모라면 금융사 분산을 검토하는 게 합리적입니다. 

출처
한국은행, 금융안정보고서(2024년 12월): 지방 부동산시장 부진, 미분양 적체, 초기분양률 하락에 따른 지방 PF 추가 부실 우려 
금융위원회, 부동산 PF 상황 점검회의(2025-12-23): PF대출 116.4조·연체율 4.24%, PF 익스포저 177.9조, 토 담대 연체율 32.43% 
국토교통부, 2025년 11월 주택통계: 미분양 68,794호, 준공 후 미분양 29,166호