다주택 양도세 중과 유예 종료, 5월 9일까지 유예

다주택자 양도세, 정말 5월 9일에 끝나는 걸까요?

2026년 2월 2일, 청와대 강유정 대변인이 공식 브리핑을 통해 "다주택자 양도소득세 중과 유예는 5월 9일에 분명히 종료된다"라고 못 박았습니다. 이재명 대통령 역시 "재연장 법 개정을 기대했다면 오산"이라며 강력한 의지를 재차 표명했습니다.

 

2022년 5월부터 시작된 이 유예 조치가 정말로 종료되면, 조정대상지역 내 다주택자의 세금 부담은 2~3배 급증하게 됩니다. 지금 이 순간에도 많은 분들이 "정말 팔아야 하나?", "언제까지 계약해야 하나?"라는 고민에 빠져 계실 텐데요. 오늘은 복잡하게 얽힌 제도의 핵심만 정확하게 짚어드리겠습니다.

AI 이미지

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1. 계약일이 아닌 양도일 기준

가장 많이 오해하시는 부분이 바로 이것입니다. 양도소득세는 계약서에 도장을 찍은 날이 아니라, 실제로 돈이 오가고 소유권이 이전되는 시점을 기준으로 판단합니다. 세법상 양도 시기는 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날짜입니다.

 

예를 들어 5월 9일에 계약을 체결했더라도 잔금이 5월 10일이면 중과세가 적용됩니다. 따라서 실질적인 데드라인은 5월 9일이 아니라, 계약 후 잔금까지 마쳐야 하는 시점을 역산해야 합니다.

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2. 정부 보완책: 계약분 3~6개월 유예

다행히 정부는 시장 혼란을 최소화하기 위해 보완책을 검토 중입니다. 5월 9일까지 계약을 체결한 경우, 지역에 따라 잔금 또는 등기 완료 기한을 3~6개월 연장해 주는 방안입니다.

지역 구분	대상 지역	잔금·등기 기한
기존 조정지역	강남구, 서초구, 송파구, 용산구	계약 후 3개월 이내
신규 조정지역	서울 21개구, 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등	계약 후 6개월 이내

 

김용범 청와대 정책실장은 "계약 체결 이후 한두 달까지 적용 기한을 두는 것은 원칙을 훼손하는 사안이 아니다"라며 구체적인 시행령 개정을 1~2주 내 입법예고하겠다고 밝혔습니다. 하지만 이는 어디까지나 보완책일 뿐, 5월 9일 종료 원칙은 변함없습니다.

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3. 중과세가 부활하면 세금이 얼마나 늘어날까요?

(1) 중과세율의 무게

조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은 2주택자 20% 포인트, 3 주택 이상 30% 포인트가 기본세율에 추가됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 더하면 실제 체감 세율은 훨씬 높아집니다.

과세표준	기본세율	2주택 중과	3주택 중과
1억원 이하	6%	26%	36%
5억원 이하	15%	35%	45%
10억원 이하	24%	44%	54%
10억원 초과	35%	55%	65%

 

(2) 실제 사례로 보는 세금 차이

 

강남구에 10억 원 차익이 발생한 아파트를 보유한 3 주택자의 경우를 살펴보겠습니다.

• 유예 기간 내 매도 시: 약 2억 2천만 원 (기본세율 + 장기보유특별공제 적용)

• 중과 적용 시: 약 6억 2천만 원 (중과세율 적용, 장보특공 배제)

• 세금 차이: 무려 4억 원!

이는 단순 계산이며, 실제로는 보유 기간, 취득가액, 필요경비 등에 따라 달라집니다. 하지만 중과세의 부담이 얼마나 큰지 충분히 짐작하실 수 있을 것입니다.

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4. 지금 바로 실행해야 할 체크리스트

1단계: 내 상황 정확히 파악하기

• 보유 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인하세요. 2025년 10·15 대책으로 서울 대부분과 경기 주요 지역이 새로 지정되었습니다.

• 세법상 주택 수를 정확히 계산하세요. 분양권, 조합원입주권도 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다.

• 주거용 오피스텔도 실사용 목적에 따라 주택으로 분류될 수 있으니 주의하세요.

 

2단계: 매도 일정 역산하기

부동산 거래는 계약부터 잔금까지 통상 2~3개월이 소요됩니다. 지금이 2월 초인 점을 고려하면 실질적으로 남은 시간은 많지 않습니다.

• 2월 중: 매물 가격 산정 및 중개업소 등록

• 3월: 매수자 물색 및 가격 협상

• 4월: 계약 체결 (계약금 지급)

• 5월 9일 이전: 잔금 및 등기 완료 (또는 보완책 활용 시 3~6개월 내)

 

3단계: 전문가 상담받기

세무사와 상담하여 본인에게 가장 유리한 방법을 찾으세요. 장기보유특별공제, 1세대 1 주택 비과세 요건, 증여 활용 등 다양한 절세 전략을 비교 검토해야 합니다. 단순히 중과세만 피하는 것이 아니라, 전체 세무 구조를 최적화하는 것이 중요합니다.

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5. 시장은 어떻게 움직일까요?

(1) 유예 종료 전 매물 출회 증가 전망

 

과거 세제 변화 때마다 제도 종료 직전 거래가 급증했다가 이후 급감하는 패턴이 반복되어 왔습니다. 이번에도 5월 9일을 앞두고 '막판 매도' 수요가 나타날 가능성이 큽니다. 다주택자들이 중과세 부담을 피하기 위해 시장에 나오면서 단기적으로 매물이 늘어날 수 있습니다.

 

(2) 종료 후 매물 잠김 현상 우려

 

하지만 유예가 종료된 이후에는 오히려 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다는 분석도 나옵니다. 중과세 부담 때문에 매도를 포기하고 장기 보유 전략을 택하는 다주택자가 늘어나면, 거래량 자체가 줄어들면서 시장 유동성이 위축될 수 있습니다.

이재명 대통령은 "비정상적인 버티기가 이익이 되어서는 안 된다"며 보유세 강화 등 추가 대책도 배제하지 않았습니다. 시장 상황에 따라 정책이 추가로 나올 가능성도 열려 있는 상황입니다.

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결론: 지금이 마지막 기회입니다

2022년부터 4년간 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 정말로 종료됩니다. 청와대는 "5월 9일 종료는 사회적 약속이자 정책적 일관성의 문제"라며 재연장 가능성을 명확히 차단했습니다.

 

계약분 3~6개월 유예라는 보완책이 검토되고 있지만, 이는 어디까지나 시장 충격을 완화하기 위한 최소한의 조치입니다. 지역에 따라 기한이 다르고, 잔금과 등기까지 완료해야 한다는 조건이 붙습니다.

 

조정대상지역 내 다주택자라면 지금 이 순간이 결정의 시간입니다. 중과세가 부활하면 세금 부담이 2~3배 증가하고, 장기보유특별공제마저 배제될 수 있습니다. 4억 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있는 만큼, 신중하면서도 신속한 의사결정이 필요합니다.

 

본인의 보유 주택 현황을 정확히 파악하고, 매도 일정을 역산하여, 전문가와 상담하시기 바랍니다. 5월 9일은 생각보다 빠르게 다가옵니다. 준비된 자만이 기회를 잡을 수 있습니다.